평택녹색소비자연대 소비자상담코너- 6
임대종료후 계약갱신 없어 살아도 3개월후 보증금 환불 가능
Q) 1년으로 정한 임대차 기간
임차인(세입자) 황모씨는 임대인(집주인) 정모씨와 1년을 임대기간 1년을 계약하고 전세를 살다가 1년이 지난 뒤 보증금을 돌려달라고 했는데, 임대인 정씨는 주택임대차보호법에는 전세기간이 2년으로 되어 있어 보증금을 돌려 줄 수가 없다고 한다.
A) 주택임대차보호법에는 임대차의 최단기간을 2년으로 정하고 있습니다. 최초의 계약시에 1년으로 했다고 하더라도 무효이고 법에서는 2년을 정하고 있는 것은 사실입니다. 그러나 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법입니다. 따라서 1년으로 임대기간을 정한 경우 임차인(세입자)는 1년을 살지, 2년을 살지 선택할 수 있지만, 임대인 측에서는 2년의 기간을 주장하지 못합니다. 따라서 임차인인 황모씨의 경우 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
Q) 별도의 계약갱신이 없는 상태에서 이사를 가고 싶은 세입자....
임차인 박모씨는 전세계약이 종료된 후에도 별도의 계약이 없이 6개월을 더 살았다. 그러다가 이사를 가기 위해 임대인 김모씨에게 보증금을 돌려달라고 하니, 김모씨는 "주택임대차보호법"에 '묵시의 갱신' 이라는 조항이 있어 나머지 1년 6개월을 더 산 후에 보증금을 돌려주겠다고 한다. (묵시의 갱신은 기간이 경과 후 아무 말없이 사는 경우 전세계약이 2년으로 연장된다는 것이다.) 임차인 박모씨는 지금 이사를 하고 싶은데.....
A) 주택임대차 보호법에는 임대인이 전세기간 종료 6월부터 1월 사이에 재계약을 하지 않겠다는 통고를 하거나 임차인 쪽에서 1개월 전에 재계약을 하지 않겠다는 통고를 하지 않으면 자동으로 갱신되는 것으로 봅니다. 그러나 갱신된 계약은 기간을 정하지 않은 계약으로 보고 있습니다. 즉 임차인 쪽에서 언제든지 계약을 해지할 수 있고 다만, 그 효력이 3개월 후에 발생하는 것입니다. 따라서 임차인 박씨의 경우 임대인 김씨에게 전세계약을 해지한다는 통고를 하면 3개월 후에 계약을 해지하고 보증금을 돌려 받을 수 있습니다. 이 경우 통고의 시점에 대한 논란이 많으므로 내용증명 등을 이용하여 해약통고를 하게되면 나중에 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.
평택녹색소비자연대 최 우 성 실장
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