[평택시민신문] Q. 저는 시골에 토지를 법원 경매로 낙찰 받아 가보니 사람이 살지 않는 허름한 폐가 같은 것이 있었습니다. 구청에 문의하니 무허가, 무등록으로 철거대상이라고 하여 철거하였는데, 한 달 뒤쯤 건물의 소유자라는 사람이 저를 고소하였고 합의금으로 4천만 원을 요구합니다. 저는 응해야 할까요?

A. 상담자님은 낙찰대금을 전부 납입함으로써 토지의 소유자가 되었기 때문에 타인이 나의 토지상에 권원 없이 건물을 가지고 있는 것은 마뜩찮은 일이 될 것입니다. 그렇다고 하더라도 동의 없이 타인의 물건을 손괴한 실수를 하셨기 때문에 벌금 등 형사제재를 가장 경하게 받기 위해서 합의하시는 것이 유리합니다. 그러나 건물의 소유자라는 갑이 합의금조로 응하기 어려운 과도한 액수를 요구하니 합의에 도달하기 어려운 상황입니다.

갑이 형사고소 및 향후 상담자님에게 민사적으로 손해배상을 청구할 수 있는지 살펴보려면 갑에게 법정지상권이라는 권리를 보유하고 있어야 합니다. 법정지상권이 성립하려면 같은 사람에게 속하던 토지와 건물 중 어느 한쪽이나 토지와 건물 모두에 저당권이 설정되었는데 나중에 저당권이 실행되어 즉 경매로 소유자가 달라지면 토지소유자는 건물소유자에게 법정지상권을 성립하게 하는 것으로 보는 것입니다(민법 제366조). 우리 법제는 토지와 건물을 별개의 물건으로 다루는데, 건물소유자가 대지이용권을 가지지 않는다고 무조건 그 건물을 철거하는 것은 사회경제적으로 낭비일 수 있기 때문에 고안된 장치입니다.

토지의 등기사항증명서를 봅시다. 갑이 원 매도인인 A로부터 약 5년 전에 토지와 건물을 매매하여 등기도 완료하였고, 갑이 등기하기 전에 이미 토지에 저당권이 설정되어 있었습니다. 법정지상권이 성립하려면 토지에 대한 저당권설정당시 건물이 존재하고 있어야 하는데, 건물이 언제부터 존립하였는지가 불명확합니다. 갑이 본 건 형사고소와 별도로 향후 민사손해배상을 청구하더라도 법정지상권을 보유한다는 입증이 어려워보입니다.