새 정부 들어 주택시장이 잠시 안정을 보이고 있다. 대출 억제 정책으로 인해 일단 주택시장은 가격 상승을 멈춘 상황이다. 다만 이 효과가 얼마나 갈지, 추가적인 정책은 무엇이 있을지, 현 정부도 주택을 통한 경기 부양 효과의 유혹에 빠지지 않을지, 혹은 집값 인상을 바라는 여론에 얼마나 버티면서 일관된 정책을 펼치게 될지에 따라 향후 집값 안정의 추이는 달라질 수도 있을 것이다.

주택시장이 안정되지 못하는 근본 요인 중 하나는 공공임대의 부족이다. 주요 국가를 보면 주택의 개인 소유 비율은 60%대라고 한다. 나머지 40%의 상당 부분이 공공임대 주택이어서 급격한 수요 변동이 적고, 그만큼 집값이 급등하는 일이 적다.

물론 정부의 정책 대출이나 수도권 집중 등이 주택시장에 큰 영향을 미치고 있긴 하지만 임대주택의 부족은 다른 나라에 견줘 분명히 특이한 상황이다.

사회정책에 있어서 공공이 주는 역할은 ‘안정성’이다. 시장이 해결하지 못하는 부분을 보완하거나 대체할 수 있기 때문이다. 10여 년 전까지 보육 문제로 어려움을 겪을 때에도 공공보육시설이 10%에 미치지 못했던 것이 원인이었다. 시장화된 보육시장은 고부담, 불신 등 다양한 문제가 있었고, 상대적으로 선호되는 공공보육시설에 대한 여론이 들끓었다.

때문에 중앙정부와 지자체에서 공공보육시설을 늘리기 위해 많은 노력을 하였고, 그 결과 보육 공공성이 30%를 넘어서면서 어느 정도 안정되기 시작했다. 오히려 지금은 저출산까지 겹쳐서 사양 산업이라며 공공에서 이를 매입해주기를 바라는 지경에 이르렀다.

임대주택은 주택정책에서 중요한 역할을 한다. 항상 궁금한 것은, 매년 임대주택을 짓고 있다는데 왜 여전히 부족하다고 하는 것일까 하는 점이다.

무주택 세입자가 저렴한 임대료로 장기간 거주할 수 있는 장기 공공임대주택이 여전히 부족하기 때문이다. 최근 정부는 전체 주택 호수 대비 공공임대주택 재고가 OECD 평균인 8%를 달성하였다고 발표했다. 그러나 임대 기간이 짧아 공공임대로 보기 어려운 5년 임대, 10년 임대와 민간 소유 주택에 대한 금융 지원 성격의 전세임대를 제외하면 실제 세입자가 필요로 하는 30년 이상 장기 공공임대주택의 재고 비율은 5.2%에 그쳤다.

발상의 전환 필요한 공공임대주택

결국 임대주택은 취약계층을 위해 극히 적은 수를 유지하는 수준에서 건설되고 있는 셈이다. 대부분의 재정은 집값 안정(이라고 부르지만 사실상 집값 인상을 위한 유지) 정책에 사용되고 있다. 민간 부동산 시장의 혼란(가격 인상 억제보다는 인하 억제를 중심으로 한)이라는 의혹을 살 만한 정책 활동이다.

정책의 목적은 ‘안정된 주거’가 되어야 한다. 집값은 그 목적을 위한 도구이거나 결과일 뿐이다. 일정한 수준의 공공임대주택은 필요하다. 전문가들은 공공임대가 전체 주택의 30%만 되어도 주택시장 불안은 크게 해소될 것이라고 말한다.

또 임대주택에 대한 개념을 바꿀 필요가 있다. 취약계층만이 아니라 중산층도 살 수 있는 좋은 임대주택을 만들고, 현실적인 임대료를 받아 운영할 필요가 있다. 그래야 진정한 집값 안정이 가능해진다.

새 정부는 과연 얼마나 바뀔 수 있을까. 참고로 재정은 있다.