도시지역 건축 허가제 도입과 ‘개발밀도관리구역’지정 등

선제적이고 장기적인 도시관리 행정수단 활용 시급하다

“지금 평택은 원룸형 생활주택과 렌탈하우스로 철저하게 망가지는 중

… 도시관리 컨트롤타워 부재 심각”

1. 아름다운 도시는 시민의 자부심이고 영원한 자산이며 경쟁력이다. 도시 자체가 삶을 담는 그릇이며 방식이고 룰이다. 멋있는 도시는 삶의 품격과 질을 변화시킨다. 우리 평택이 법과 공정을 농락하고, 치고 빠지는 자들이 활개치는 날림의 도시가 되어서는 안된다.

결론부터 말하자. 우리 평택이 민간도시개발과 조합아파트에 이어 이제 원룸형주택과 렌탈하우스의 천지가 되고 있다. 과잉 과밀만이 아니라 혼란스런 난립과 산만이 도시의 품격을 저하시키고, 도시를 슬럼화 할 것이다. 이번 청북의 축사 인허가 건을 계기로 평택시는 도시 관리의 핵심인 도시관리계획의 의미를 재정립하고, 축사만이 아니라 도시지역에서의 건축행위도 개발행위허가를 수반하게 하여 도시관리의 행정지도계획 수단을 확보해야 한다.

도시관리계획의 목표는 모든 토지를 지정된 용도에 맞게 사용하고, 이에 걸 맞는 기반시설을 설치하게 하는 것이다. 계획의 이러한 목표는 공공의 개발뿐만 아니라 개인의 개발까지 일관되게 적용되는 것이다. 개발행위허가의 핵심목표도 결국 지정된 토지용도에 맞게 건축물의 사용용도와 그 규모를 제한하고, 그에 맞는 기반시설을 설치하며, 주변환경과 조화롭게 개발하게 하는 것이다. 개발의 가장 주된 목적은 건축이고, 그래서 [국토법] 제56조에서 규정한 것처럼 개발행위허가 대상의 1번은 당연히 건축법에 따른 건축물의 건축이고, 토지의 형질변경은 부차적인 것이다

2. 작금 청북의 축사건도 개발행위허가의 관점에서 보면 ‘건축행위 그 자체를 배제한 채 부지조성을 위한 형질변경만을 허가대상의 기준으로 삼는 것이 타당한가’이다. 이것은 ‘부지의 성토가 50cm가 넘는 1000평의 우사는 개발행위허가의 대상이 되지만, 성토가 50cm이내인 2500평의 돈사는 정작 개발행위허가의 대상이 아니고 진입로도 3m이면 가능하다’는 논리였다. 관행적 판단은 그렇다 하더라도 이후 평택시의 대응이다. 여전히 “건축행위가 아닌 형질변경을 보다 엄격히 적용하여 축사만은 개발행위허가를 유도하겠다”는 어정쩡한 모양새이다. 개발행위허가가 도시지역의 건축행위로 확대되는 것을 차단하려는 고육책이라면 차라리 다행이다. 이것은 시가 법의 종합적인 의미를 꿰뚫고, 이를 업무지침으로 정립해 내는 내부적 역량과 콘트롤 타워가 부재함을 의미한다.

애꿎은 축사는 시끄러울 뿐 사실 작은 문제이다. 지금 우리 평택을 조용하게 그리고 본질적으로 파괴해 가고 있는 것은 도시전역을 파고드는 도시형생활주택과 렌탈하우스임을 아프게 직시해야 한다. 도시형원룸들이 쓸만한 땅만을 곶감 빼먹듯 빼먹으며, 구도심의 열악한 인프라와 도시환경을 갉아먹고 있고, 도시전역이 원룸형주택과 렌탈형하우스들의 산만함으로 어지러울 지경이다.

이것의 1차적인 원인은 필요적 허가요건만 갖추면 반드시 건축허가를 내야하는 건축허가의 개별적이고도 기속주의적 속성에도 기인하지만 본질적으로는 건축행위를 개발행위허가의 대상에서 배제한 채 대응의 타이밍을 빼앗기는 평택시 도시행정의 무능과 무책임, 그리고 ‘모든 건축행위는 건축물의 용도와 규모가 관리계획과의 부합여부는 물론이고, 특히 도시환경과의 조화로움과 기반시설의 적정성을 동시에 검토해야 한다’는 도시관리계획과 개발행위허가의 목적에 대한 몰이해에 기인함을 직시해야 한다. 이제는 과감히 변화할 때이다. 시기와 운영의 탄력을 다듬으면 된다.

3. 도시문제는 발생하면 되돌리거나 해소하기가 불가능한 비가역의 영속성을 특징으로 한다. 그래서 도시 관리는 민감하고 선제적이어야 하며, 동시에 일관되고 장기적이며 전문적이어야 한다. 도시 인프라가 열악하고 노후화된 구도심은 ‘개발밀도관리구역’으로 지정하여 건폐율이나 용적률을 강화하여 적용하거나, 아니면 개발행위허가의 절차를 통해 도시적 조화와 인프라의 확충을 유도하며, 건폐율과 용적률을 인센티브로 활용했어야 했다. 또한 팽성, 삼성산단 그리고 역세권 등 이미 개발의 빈도가 예견되는 지역은 ‘성장관리방안’을 수립하여 특히 조화되는 공간배치와 경관의 큰 그림을 제시하고, ‘개발밀도관리구역’과 ‘기반시설부담구역’을 지정하여 모든 개발행위허가의 절차 시 체계적 개발을 유도하는-쉬운 말로 품격 있는 도시를 만드는-행정수단으로 활용했어야 했다. 이들은 모두 시장이 독자적으로 활용할 수 있는 수단들이다. 아쉽다.

그런데 더 한 것은 우리 평택시가 행정계획의 선제적 수립이나 준비 없이 구도심의 용적률부터 상향조정했다. 일부지역은 용도지역을 상향하고, 신시가지의 건축규제 마저도 서슴없이 완화했다. 시는 우리 평택을 원룸업자들의 사냥터로 헌상한 것이다. 이러한 조치는 보다 큰 취지와 판단이 있었겠지만 도시계획과 관리의 측면에서 보면 아프다.

4. 의문이다. 우리 평택시가 대도시로 커져간다 자랑인데 과연 도시를 관리하고 리드할 수 있는 실무적 행정역랑은 있는지? 도시발전에 대한 밑그림을 바탕으로 산만한 도시행정을 통합하고, 이를 시기와 상황에 맞게 조정하고 견인하는 콘트롤 타워는 존재하는지? 뒷북대응에 산만하고 혼란스러운 것이 우리 평택의 현실이다.

새삼 도시 관리에 대한 많은 조치들이 나오고 있어 다행이다. 늦었지만 개념을 잡고 제대로 가자. 시장이 다 알고 다 할 수는 없지만 능력 있는 적임자가 책임 있게 일하게 하는 것은 시장의 몫이다. 공무원도 ‘시장의 사심 없는 열정만큼’이 아니라 ‘시장이 알고, 보고 살피는 만큼’ 움직인다는 것을 간과해서는 안된다.