<박범준의 건축이야기>리모델링(Remodeling)
박 범 준<럭키건축사무소 소장>
2002-10-24 평택시민신문
리노베이션(Renovation), 리뉴얼(Renewal), 리폼(Reform) 등의 개념을 광의적으로 포괄하는 개념의 리모델링은 기존 건축물의 유지, 보수, 증축, 개축 등을 의미하는 다의적 개념이다.
기존 건축물의 기능과 가치를 높이고 경제적, 심미적 효과를 준다는 점에서 건축폐기물에 의한 환경오염에 대한 우려, 점차 강화되는 건축법과 주차장법의 영향, 재건축에 대한 규제강화, 부동산 투자신탁제도(REIST)의 도입 그리고 예전보다는 용이해진 건축물 용도변경 완화 등이 그 배경으로 보여진다.
"주택 개·보수의 필요성과 시장규모"라는 보고서에서 주택산업연구원은 2010년 리모델링 시장규모를 17조원으로 전망할 정도로 최근 그 시장규모는 빠른 속도로 확장 되어가고 있는 추세이다. 이러한 리모델링의 대상은 단독주택, 다세대, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설, 병원, 문화공간 등 모든 건축물을 대상으로 하며 여러 측면에서 이로움을 줄 수 있다.
우선 수요자 측면에서 재건축 및 신축에 비해 30∼50%의 공사비 절감을 가져와 수익률을 보장해 주며 공사기간이 짧아 수익발생 시점이 빠르다. 그리고 기존건축물을 기준으로 건축법/주차장 법이 적용되어 강화된 현행 법규를 따를 필요가 없다. 또한 공급자 측면에선 공기의 절감으로 자금유동성의 부담이 적으며 재건축의 경우 이주비 발생이 절감된다. 무분별한 재건축에서 오는 자원의 낭비 및 반환경적 요소를 절감시켜 주는 장점도 가지고 있다.
이렇게 유용한 리모델링의 절차는 건물의 효용가치를 우선적으로 분석하여 리모델링의 방향과 규모를 결정한다. 그리고 실적과 자본력 등을 고려하여 설계 및 시공자를 선정한다. 그 규모에 따라 대관청업무(건축허가/신고)가 선행되야 하는지도 검토해야 한다.
리모델링은 그 작업규모에 따라 건축법상 건축사 및 전문가의 설계, 감리대상에서 제외되는 경우가 종종 있으며 어떠한 경우라도 건축주조적 안전을 소홀히 해서는 안될 것이다.
<리모델리의 절차>
1. 조사분석계획 : 부가가치요소, 건물의 용도와 주변 입지조건 파악
2. 리모델링 전문회사 상담 : 건물관련 서류, 신축당시 도면 준비, 도면 없을 때는 업체가 실축 후 도면 작성
3. 기본설계 및 견적 : 건물주 의도대로 내용반영, 견적 타당성 및 수익성 검토
4. 공사계약 체결 : 신뢰성 있는 리모델링 전문업체선정, 세부도면 및 공정표 작성/계약체결, 계약금 지불
5. 건축신고 또는 허가 : 관할구청에 서류 제출, 도면 및 서류 첨부 후 신고 또는 허가
6. 착공 : 구조안전진단후 필요시 구조보강 실시, 철거후 구조 재진단
7. 완공 : 관할구청에 준공서류 제출, 건물인도 및 사후관리
<건축칼럼>