답 : 대리권이 없는 자가 타인의 대리인으로서 한 계약은 본인이 이를 추인(追認)하지 아니하면 본인(권리자 본인)에 대하여 효력이 없습니다.(민법 제 130조)

그러나 부부사이에는 일상의 가사행위에 대하여 서로 대리권이 있고, 부부일방이 일상의 가사에 관하여 채무를 부담한 경우에는 다른 일방도 이로 인한 채무에 대하여 연대책임이 있습니다.(민법 제 827조, 제 832조)

이러한 일상가사행위를 판단함에 있어서는 부부공동체의 생활구조, 사회적 지위?직업?재산?수입능력 등 현실적 생활상태뿐만 아니라 그 부부의 생활 장소인 지역사회의 관습 그 법률행위의 객관적인 종류나 성질 등도 충분히 고려하여야 하고, 일반적으로 일용품의 구입, 교육비, 의료비, 자녀양육비 등의 지출에 관한 사무를 일상가사의 범위에 속하는 것으로 볼 수 있으며, 금전차용행위에 있어서는 일상적인 생활비로써 타당성이 있는 금액일 경우에 한하고, 통상적인 금전의 유치나 가옥의 임대차, 직업상의 사무 등은 일상가사의 범위를 벗어나는 것이므로 그 경우에는 행위 당사자만이 책임질 뿐입니다.(대법원 2000. 4. 25. 선고 2000 다 8267 판결, 1997. 11. 28. 선고 97 다 31229 판결, 1966. 7. 19. 선고 66 다 863 판결)

다만, 대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우에도 제 3자가 그 권한이 있다고 믿을만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다고 할 것이며(민법 제 126조), 판례는 남편이 정신병으로 장기간 병원에 입원하였고, 입원당시 입원비, 생활비, 자녀교육비 등을 준비하여 두지 아니한 경우 그 아내에게 가사대리권이 있었고, 남편 소유의 가대(家垈 : 집의 터전)를 적정가격으로 매도하여 그로써 위 비용에 충당하고 나머지로써 대신 들어가 살집을 매수하였다면 매수인이 이러한 사유를 알았건 몰랐건 객관적으로 보아서 그 처에게 남편의 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 사유가 된다고 보았습니다.(대법원 1970. 10. 30. 선고 70 다 1812 판결)

따라서 위 사안에서도 귀하의 주택매매계약은 유효한 것으로 볼 수 있을 것입니다. 다만, 이러한 경우는 예외적으로 인정되는 경우이므로 보통의 거래에서는 특별한 주의를 하여야 할 것입니다.

참고로 부부의 일방이 의식불명의 상태에 있어 사회통념상 대리관계를 인정할 필요가 있다는 사정만으로 그 배우자가 당연히 모든 법률행위에 관하여 대리권을 갖는지에 관하여 판례는 “대리가 적법하게 성립하기 위해서는 대리행위를 한 자, 즉 대리인이 본인을 대리할 권한을 가지고 그 대리권의 범위 내에서 법률행위를 하였음을 요하며, 부부의 경우에도 일상의 가사가 아닌 법률행위를 배우자를 대리하여 행함에 있어서는 별도로 대리권을 수여하는 수권행위가 필요한 것이지, 부부의 일방이 의식불명의 상태에 있어 사회통념상 대리관계를 인정할 필요가 있다는 사정만으로 그 배우자가 당연히 채무의 부담행위를 포함한 모든 법률행위에 관하여 대리권을 갖는다고 볼 것은 아니다.” 라고 하였습니다.(대법원 2000. 12. 8. 선고 99 다 37856 판결)