[평택시민신문]

분양계약 동기에 착오가 발생하고
과정에서 매수인 과실 없다면 가능

계약서에 용도 변경을 매수인 책임으로 
명시하면 해제 어려워…미리 확인해야

Q. 갑은 유흥주점을 운영하기 위하여 상가를 분양받았고 분양대행사나 중개인들이 유흥주점을 운영할 수 있다고 말하여 그런 줄 알고 있었습니다. 그런데 이후 분양받고 유흥주점을 하려고 알아보니 그 상가는 유흥주점 허가가 나오지 않는다는 것을 알게 되었습니다. 이러한 경우 갑은 위 상가 분양 계약을 취소하고 분양대금을 돌려받을 수 있을까요?

A. 상가를 분양받는 계약을 한 이후에 원칙적으로는 그 계약은 그대로 이행되어야 합니다. 다만 그 계약에 문제가 있어서 분양대금을 돌려받으려면 분양계약 자체가 무효이거나 혹은 분양계약을 해제 또는 취소할 수 있어야 합니다.

분양계약 자체가 무효가 되려면 당초 분양계약이 이행되기 어렵거나 사회질서에 반하는 내용의 계약이어야 합니다. 갑이 맺은 분양 계약은 그러한 사유가 인정되기는 어려우므로 무효가 되기는 어렵습니다. 다음으로 분양계약 해제는 분양계약 상의 이행되어야 하는 사항을 상대방이 이행하지 않는 경우이거나 또는 계약금만 지급된 상태에서 계약을 해제할 수 있습니다. 갑의 사안은 해제 사유가 있다고 보기 어려우므로 분양 계약을 취소할 수 있는지를 따져야 합니다.

이 사례에서 갑은 당초 유흥주점을 할 수 있다고 생각하고 상가를 분양받은 것이고 결과적으로 유흥주점을 할 수 없게 됐습니다. 이는 분양계약을 하게 된 동기에서 착오가 발생한 경우라고 말합니다. 이러한 ‘동기의 착오’를 이유로 계약을 취소하려면 그 동기의 착오가 계약의 중요한 부분이어야 하고 계약 내용으로 표시되거나 상가 매도인 측으로부터 유발되어야 하며 이러한 착오가 발생하는 데 있어서 갑의 큰 과실이 없어야 합니다.

분양대행사와 중개인들의 설명을 듣고 상가에서 유흥주점을 할 수 있다고 판단한 갑에게 중대한 과실이 있다고 볼 수 있는지는 불명확합니다. 갑이 유흥주점을 할 수 있다고 판단할 근거가 있었다면 갑에게 중대한 과실이 있다고 인정하기 어려워 보입니다. 또 유흥주점을 하기 위하여 상가를 분양받는다는 것을 분양계약 당시에 표시하였고, 유흥주점을 못 한다면 상가를 분양받지 않았을 정도로 유흥주점을 할 수 있다는 요건이 중요한 사항이라고 할 것이므로 갑은 분양계약을 취소할 수 있다고 보입니다. 이럴 경우 갑은 상가매도인에게 취소의 의사 표시를 하고 그 표시가 상대방에게 도달되면 취소 효과가 발생하게 됩니다. 그에 따라 분양계약을 원래 하지 않은 상태로 돌아가게 돼 갑은 분양대금을 돌려받고 등기를 다시 매도인에게 이전해 주면 됩니다.

다만 통상 상가 분양계약에서 상가 용도를 정하고 용도 변경은 매수인의 책임으로 정해 놓는 경우가 많습니다. ‘갑의 책임으로 상가 용도변경을 한다’는 계약사항이 있는데 검토하지 않고 계약서를 작성했다면 이를 몰랐다고 보기 어려워지고 결국 동기의 착오를 이유로 계약 취소를 주장하기 어렵게 됩니다.

다른 분이 유흥주점을 하려 상가를 분양받고자 한다면 계약서에 그러한 부분을 명시하도록 하고, 사전에 유흥주점 허가가 가능한지 관할 관청에 미리 확인해 볼 것을 권합니다.