[평택시민신문] Q. 저는 아파트 전세계약을 체결하고 당일날 계약금으로 전세금의 10%인 2000만원을 집주인에게 주었습니다. 잔금지급일이 되었는데, 잔금을 구하지 못해 집주인에게 며칠 만 기다려 달라고 부탁하였습니다. 다시 며칠이 지나자 집주인은 해제통보를 하였습니다. 저는 계약금을 돌려받지 못하나요?

A. 거래관계에서 당사자사이에 계약금이 수수되는 경우가 많습니다. 일상적으로 주고받는 계약금은 기본적으로 해약금으로서의 성격을 보유합니다. 보증금, 착수금, 약정금 선금이라고 부르는 것들이 이에 해당 될 텐데요 이는 채무불이행과 무관하여 별도의 손해배상 문제가 없이 계약이 종료되는 것입니다. 즉 민법 제565조에서 상대방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 포기하거나 배액을 변상하면 계약을 일방적으로 해제할 수 있음을 규정하고 있습니다. 여기서 이행에 착수한다는 것은 예를 들어 매수인이 중도금을 지급한 경우, 매도인측이 집을 넘겨주기 위해 이사를 나가 비웠다는 내용의 착수를 의미합니다.

계약금은 기본적으로 해약금·위약금 성격
채무불이행 시 계약 종료하거나 몰수 가능
잔금지급 못해 계약 해지되면 반환 어려워

또 다른 종류의 계약금은 위약금으로서의 성격을 가집니다. 전세계약이나 매매계약서에 부동문자로 당사자 일방이 채무불이행을 한 경우에 계약금을 교부한 자는 그것을 몰수당하고 계약금을 교부받은 자는 그 배액을 변상한다는 취지로 쓰여 있는 것을 볼 수 있을 겁니다. 이것이 위약금 약정입니다.

이러한 위약의 약정이 있는 경우 수수된 계약금은 민법 제398조 제4항의 규정에서 손해배상액의 예정으로 추정되기 때문에 상대방의 채무불이행 사실이 발생하면 그 손해의 발생여부와 손해액수와 관계없이 위약금을 청구 할 수 있게 됩니다.

다만 이때에도 그 예정액이 부당하게 많다고 생각될 경우에 법원은 이를 적당히 감액할 수 있습니다(민법 제398조 참조).

상담자님은 잔금지급을 불이행하여 계약은 해제되었고, 위약금 약정에 따라 계약금을 반환 받기는 어려울 것으로 보입니다.