[평택시민신문] Q. 저는 전세보증금 2억 원을 지급하고 아파트에 입주하여 주민등록을 마치고 살고 있었는데 5개월 뒤 갑자기 경매가 진행된다는 법원 서류를 받았습니다. 경매법원에 가보니 집주인이 바뀌어 새 집주인의 채권자가 경매를 신청한 것이었고, 경매 배당신청서에 선순위 체납된 세금만 1억원이 있었습니다. 저는 어떻게 해야 할까요?

A. 상담자님은 경매에서 배당요구를 하시더라도 앞선 국세체납액이 1억원이 있어서 임대차보증금 전액을 회수하기가 매우 어려운 상황입니다. 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되는데 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계됩니다. 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이므로 임차인은 새 집주인 즉 양수인에게 보증금반환을 청구해야 합니다.

그러나 상담자님의 경우와 같이 새 집주인에게 자력이 없어 보증금 반환청구를 하더라도 손해를 입게 될 것이 높은 상황에서 판례는 다음과 같이 판시합니다.

임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하다. 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 할 것이다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 참조)

결론적으로 상담자님은 경매사실 및 집소유자가 바뀐 사실을 알게 된 후 상당한 기간 내에 주택임대차계약을 체결한 계약당사자 즉 전 집주인인 양도인에게 임대차계약 해지 통보 및 전세보증금반환을 청구하는 것이 방법입니다.