아파트 미분양 증가하면 중도대출금 상환 1차 책임은 건설사 몫

…입주 순간 주택담보대출로 전환돼 전적으로 개인이 책임지게 돼

터무니없이 높은 평택 아파트 분양가…악순환 고리 끊어야

[평택시민신문] 분양아파트의 가격하락은 공급과잉과 높은 분양가에 기인한다. 이것은 입주자들의 책임이 아니다. 대기업건설사가 일종의 다단계식 소개마케팅 방식인 MGM(Members Get Members)마케팅 방식으로 전세와 월세의 다단계식 입주로 빈 아파트를 채우는 것은 입주아파트의 가격하락과 집단대출에 대한 건설사의 책임을 입주자에게만 옭아매는 악행이다. 부동산사무실들이 무슨 의미인지도 모른 채 값싼 MGM 마케팅에 동원되는 것은 그들의 처지들을 알기에 더욱 슬프다. 모든 입주자들은 단결된 입주거부로 건설사에게 공동의 책임을 요구해야 한다. 중앙정부는 물론 지방정부 그리고 시민사회가 나서야 한다.

1. 분양아파트의 입주가격 하락은 선택한 분양계약자 개인의 당연한 몫이고, 책임이며, 도덕적 윤리적 문제인양 포장되어 있다. 완공 후 적정가의 분양이라면 동의할 수 있다. 지금 아파트는 건설사가 그린 그럴듯한 분양도면과 가격만을 가지고 거래하는 선분양이다. 이것은 개인의 희생과 위험을 감수한 기업우선의 국가의 정책과 제도, 그리고 아파트를 사면 오른다는 국가가 만들고 조장한 신화에 기초한다. 개인의 전 재산과 꿈이 걸린 아파트 분양계약이 선도매식 도박일 수 없고, 적어도 완공된 아파트를 산다면 떨어질 가격에 살 바보는 없을 것이다. 그리고 수천억의 아파트중도금을 아파트 도면과 계약자 개인들의 신용을 믿고 집행하는 바보 은행도 없을 것이다. 은행은 본질적으로 건설사의 지불능력에 근거해서 중도금 대출을 하는 것이고, 그곳에 계약자 집단의 책임을 연대하여 2중 3중의 안전장치를 옭아맨 것이다.

극단적으로 입주자가 아파트에 입주하지 않으면 미분양이 추가되고, 중도금상환에 대한 1차적 책임은 전적으로 건설의 몫이다. 어떻게든 전세나 월세를 맞춰 분양자 개인을 입주하게 하여 중도금대출을 주택담보대출로 전환시키는 순간 중도금의 대출책임은 아파트건설사의 책임에서 전적으로 개인의 책임으로 전환된다. 그래서 아파트건설사가 온갖 사례비 등을 제공하며 MGM 마케팅이라는 값싼 미끼로 부동산업체를 동원해 세입자를 맞춰준다. 마치 입주자들을 친절히 도와주는 것처럼. 동시에 기존 아파트의 가격과 임차의 조건은 더욱 망가져 2중 3중의 고통이 더해진다. 계약금이 아깝고, 은행의 제재가 두렵고, 건설사와 싸우기에는 너무 벅차 분양가격을 깎아달라는 말 한 마디 못하고 엄청난 고통을 감수하며 입주하는 것이다.

2.더욱이 아파트가격 폭락의 주원인인 과잉공급은 개인의 책임이 아니다. 의도된 국가정책의 결과이고, 나쁜 경제정책의 전형이다. 국민 개인들을 희생해서 즉 국민개인의 빚을 늘려 아파트의 분양을 늘리고 기업을 살리고 억지로 경제를 부양하는 것이다. 여기에다 아파트 분양을 촉진하기 위해 차별적인 대출정책으로 기존 아파트의 구입마저 봉쇄해 가고 있다. 박근혜 정부 당시 우리 경제는 이미 조선업이 추락하고 자동차 등 국가기간사업의 경쟁력이 급격히 하락 하고 있었다. 경제의 구조와 체질을 개혁해야 할 절실한 시기였다. 그러나 박근혜 정부는 고통을 수반하는 인기 없는 개혁을 접었다. 부실을 세금으로 연명케 하고 건설부양에 매달렸다. 제조업국가인 대한민국이 GDP의 50%를 건설로 메꾼 것은 자동차부품공장이 부품대신 땅 팔고 집 파는 장사로 공장을 운영하는 것과 같다.     이것은 심각한 부작용을 낳는다. 택지와 주택의 과잉공급에 따른 입주대란과 가격의 폭락은 필연의 수순이다. 그러고 우리나라의 주력인 제조업의 잠재적 성장기반과 경쟁력의 후퇴와 1500조에 달하는 가계부채를 폭발적으로 증가시켰다. “한국의 위기는 북핵이 아니라 저출산과 고령화 그리고 가계부채의 증가이다”라는 국제 컨설팅 업체 매킨지의 2013년 한국보고서는 우리를 섬뜩하게 한다.

3. 아파트의 공급과잉이 평택만의 문제는 아니지만 우리 평택의 심각성은 최정점이다. 과잉된 인구예측과 광적인 기대심리에 기대 택지와 주택의 공급이 무한정 쏟아졌다. 더욱 한심스런 일은 평택의 높은 분양가이다. 2012년 동탄 우남퍼스트빌의 30평대 분양가가 3억 3200만 원 정도였다. 그런데 2011년 소사벌 효성백년가약의 분양가가 3억1500만 원정도였고, 이후 용죽대우, 중흥, 우미, 동삭자이, 호반, 세교현대, 용죽지웰, 효성해링턴, 더샵의 분양가가 3억2~3000만 원 수준이다. 과연 우리 평택의 분양가가 동탄과 비슷해야 할 입지인 묻고 싶다. 현재 동탄 우남퍼스빌의 시가는 7억의 수준이고, 소사벌효성의 시가는 2억9000만원 수준이다. 어느 지인의 고통이다. 1000만원의 프리미엄을 주고 2억4000만 원의 24평형 Z아파트를 샀다. 입주하는 당시 분양가에서 1000만 원을 마이너스해도 팔리지 않았고, 1억7000만 원의 기존 아파트는 1억2000만 원에 내놓아도 팔리지 않았다. 결국 2000만 원의 보증금에 45만 원의 월세를 넣어 1억7000만 원의 대출을 안고 입주했다. 몇 백만 원 정도 손해를 보더라도 팔라는 충고에도 불구하고 그가 아파트를 지켜 온 것은 몇 백만 원도 그에게는 포기할 수 없는 큰 돈이고, 삼성전자가 평택에 입주하면 팔리겠지 하는 희망이었다. 이것이 현재 상황이 어렵지만 이러지도 저러지도 못하는 평택 서민의 슬픔이고 고통이다. 핵심은 ‘우리 평택이 과연 생각과 대책이 있는 지방자치단체인가’이다.

4. 많은 책임 있는 정치인과 주류의 언론이 박근혜 정부의 부동산정책에 침묵했다. 많은 건설업자들이 이러한 환경을 이용했고, 많은 서민들이 꿈을 안고 분양시장에 참여했다. 그럼에도 이런 사람들과 언론이 문재인정부의 부동산정책을 비판하는 것은 희극이다. 문재인정부가 자금 흐름을 죄어서 아파트의 가격이 떨어진다고 비난하는 것이다. 그럼 계속 금융을 풀고 아파트를 지어대자는 말인가? 환자가 고통스러우니 치료를 멈추고 모르핀을 주자는 주장이다. 그러나 진정한 비극은 정치인과 언론이 떠드는 것은 의도가 있어서라지만 이런 선동에 동조하는 많은 서민들이다. 아파트로 고통 받는 당사자는 그렇다하더라도 부동산의 본질과 정책을 이해할법한 부동산업자들의 원망과 선동은 가히 가관이다.  “어느집 정원 나무에 커다란 벌집이 있었다. 지나가던 사람이 큰 돌을 던져 벌집이 비틀어 졌다. 주인이 벌집을 바로 세우려 돌을 치우자 벌들이 날아들어 오히려 주인을 쏘아댔다,” 자신들을 수탈하는 정치가가 아니라 정작 자신들을 지지하는 정치가에게 돌을 던지는 민중의 우매함을 경계하는 2000년 전 이솝의 우화이다. 우리가 촛불혁명으로 시민의식과 민주주의를 도약시킨 것은 놀라운 자부심이다. 그러나 우리가 정책의 진정한 의미를 알고 이것을 바르게 견제하지 못하면 아직 진정한 의미의 시민이 아니고, 성숙한 민주사회와 선진국가로 나갈 수 없음을 자각해야 한다.