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전세보증금 회수, 확정일자 받아야 전세권과 비슷한 효력정지은 변호사의 법률상식
평택시민신문 | 승인 2018.05.16 10:39|(912호)

정지은 변호사

신한고·성균관대 법대 졸업

충북대 법학전문대학원 졸업

법률사무소 윤조(倫助)(평택시 평남로)

전화 031-652-5073

[평택시민신문] K씨는 보증금 1억 5천만 원을 지급하고 이사를 왔습니다. 계약 기간이 만료되어 이사하려는데, 집주인과 연락이 닿지 않습니다. K씨는 어떻게 해야 할까요?

K씨가 전세보증금을 지급하고 전세권 등기까지 마쳤다면 전세권자로서 주택을 경매 청구 할 수 있습니다. K씨의 전세권 등기보다 선순위의 권리자가 없는 한 경매대금에서 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 그뿐만 아니라 집주인의 동의나 승낙이 없이도 전세권을 양도하거나 다시 전세를 줄 수 있고, 전세권 자체를 담보로 제공할 수 있습니다.

그러나 K씨가 전세권 등기를 하지 못한 채권적 전세나 임차권자라면 위와 같은 경매청구권이 없습니다. K씨는 별도로 집주인을 상대로 보증금반환청구의 소를 제기하여 승소 판결을 받아서 일반적인 강제집행을 하여야 할 것입니다.

등기된 전세권과 유사한 보호를 받기 위해서 K씨는 주민센터에 방문하여 임대차계약서 원본 상에 확정일자를 받아두는 것이 필요합니다. 확정일자를 받는 목적은 주택이 경매에 들어갔을 때, 경매법원에 배당요구신청서를 제출하여 일반 채권자와 후순위물권자에 우선하여 변제를 받으려는 것입니다. 단 배당요구 종기까지 주소이전을 하지 않아야 하고, 등기부등본상에 확정일자 부여일보다 시간적으로 앞선 선순위물권자가 있다면 그가 먼저 자신의 채권을 받아가고 남은 금액에 대해서 K씨가 배당을 받게 된다는 점을 주의하여야 합니다.

K씨가 부득이 급히 이사해야 한다면 임차주택의 소재지를 담당하는 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기의 효력이 발생하는 것을 확인하고 다른 지역으로 주소이전을 하는 것을 추천합니다.

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