이번 주부터 정지은 변호사의 법률 상식이 격주로 연재됩니다. 일상생활에 필요한 생활법률에 대한 이해의 폭을 넓혀 줄 것으로 기대됩니다. 정지은 변호사는 성동초, 평택여중, 평택신한고를 졸업하고 성균관대 법대·충북대 법학전문대학원을 졸업한 후, 법률사무소 재인, 법률사무소 형통을 거쳐 현재는 법률사무소 윤조(倫助)(평택시 평남로)의 변호사로 재직하고 있습니다.

임대차 계약기간 경과 후 말없이 지나가도 계약 갱신으로 간주
이를 묵시적 갱신이라 함
주택은 2년·상가건물은 1년 자동 연장,
자동연장 기간에 임차인이 3개월 전 계약해지 통고하면 계약 종료

정지은 변호사

[평택시민신문] 임대인과 임차인은 임차기간을 얼마나 할지 자유로이 정할 수 있으나, 주택임대차보호법의 적용을 받는 임대차의 경우, 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보게 됩니다.

다만, 임차인은 2년 미만으로 계약한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제4조). 임차인이 2기(期) 이상의 차임액(借賃額)을 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 사항이 없고 임대차계약서상의 계약기간이 당사자 간의 아무 말 없이 지났을 때에는 전과 같은 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보게 됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 묵시적 갱신으로 인하여 주택의 경우에는 2년, 상가건물의 경우에는 1년 자동 연장되는 것입니다. 단 상가건물임대차의 경우, 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다.

만약 임대인이 임대차를 종료하려고 하거나, 계약조건을 변경하고자 한다면 계약기간 만료 전 최소 6월 전부터 1월 전까지 임차인에게 그러한 뜻의 의사표시를 해야 합니다.

이렇게 묵시적 갱신이 된 다음에도 임차인으로서는 언제든지 계약해지통고를 하여 임대차를 종료할 수 있습니다. 임차인이 임대인에게 계약을 종료할 뜻을 전달했다면, 임대인이 그 통보를 받고서 3월 뒤에 임대차 계약은 종료하게 되는 것입니다. 여기서 상대방에게 의사표시를 하여야 한다는 의미는 상대방이 수령한 때를 기준으로 합니다. 우리나라 민법상 의사표시는 도달주의를 채택하고 있어 일방의 의사가 상대방에 도달한 때에 그 의사표시가 효력을 발생한다고 보고 있기 때문입니다(민법 제111조 제1항). 따라서 어떠한 내용의 내용증명우편을 보내고자 할 때에는 기간을 넉넉하게 잡고 우체국에 동일한 서면 3부를 준비하여 가거나, 아니면 요즘에는 인터넷우체국사이트에 접속하여서도 보낼 수 있습니다. 내용증명우편의 도달여부도 인터넷우체국사이트에서 확인할 수 있습니다.